Dlouhodobý majetek podle IFRS - praktikum (4. část )

Publikováno: 1.9.2010
Typ: výklady
Zdroj: Účetnictví v praxi 2010/9

doc. Ing. Lenka Krupová, Ph. D., katedra finančního účetnictví a auditingu, VŠE Praha

V čísle 4/2010 časopisu Účetnictví v praxi byl zahájen seriál obsahující příklady a případové studie na aplikaci IFRS v praxi. Pokud je to možné, jsou příklady a případové studie přímo překládány ze studijního materiálu vydávaného IASB (Training Materials for IFRS for SME), který se vztahuje na malé a střední podniky. V některých případech však pouhý překlad materiálů není možný, protože IFRS pro SME obsahuje oproti „plným“ IFRS určité rozdíly. Tak je tomu i v případě oceňování investic do nemovitostí, protože IFRS pro SME pro ně požaduje pouze jednu oceňovací základnu - fair value¹. Neobsahuje tedy možnost volby, která existuje v IAS 40 Investice do nemovitostí. Protože je náš seriál zaměřen na „plné“ IFRS, bylo nutno pro účely tohoto příspěvku příklady obsažené ve zmíněném materiálu výrazně upravit.

ÚČTOVÁNÍ A OCEŇOVÁNÍ INVESTIC DO NEMOVITOSTÍ PODLE IAS 40 INVESTICE DO NEMOVITOSTÍ

Prvotní ocenění investic do nemovitostí

Investice do nemovitostí se prvotně oceňují v pořizovací ceně, která obsahuje i vedlejší náklady spojené s pořízením (například náklady na konzultanty a právní služby, daně z převodu nemovitostí a ostatní transakční náklady). Pokud je majetek pořízen ve vlastní režii, oceňuje se na úrovni přímých nákladů plus režie, která je přiřazena na zdůvodnitelném základě. V případě odložené platby je pořizovací cenou částka, která by byla zaplacena v hotovosti v okamžiku pořízení. Rozdíl mezi touto částkou a celkovou platbou je účtován do nákladů jako úrok po dobu úvěru.

Součástí pořizovací ceny investic do nemovitostí naopak nejsou:

náklady na záběh,
provozní ztráty vzniklé před tím, než investice do nemovitosti dosáhne plánovanou úroveň využití,
abnormální množství odpadového materiálu, práce nebo jiných zdrojů vzniklých při výstavbě nebo přípravě majetku.

PŘÍKLAD

Určení pořizovací ceny investice do nemovitosti (příklad 1)

Dne 1. ledna 20X1 koupila společnost kancelářskou budovu za 1.000. Cena pořízení byla financována půjčkou ve výši 1.010 (včetně poplatku za uzavření půjčky v částce 10). Půjčka je zajištěna budovou.

Půjčka byla uzavřena na pět let, dne 1. 1. 20X1 je placen poplatek za uzavření půjčky (10), další splátky ve výši 120 se platí pololetně, vždy k 30. 6. a k 31. 12. příslušného roku. Řádných splátek je tedy celkem deset, začínají 30. 6. 20X1 a končí 31. 12. 20X5.

V souvislosti s nákupem budovy byla dále placena nevratná daň z převodu nemovitosti (50) a právní poplatky (10).

V průběhu 20X1 společnost přestavěla budovu na luxusní byty, které hodlá pronajímat formou operativního pronájmu. Náklady související s přestavbou zahrnovaly:

stavební povolení 100,
náklady na přestavbu 1.500 (včetně částky 60, což byla vratná daň).

Přestavba byla dokončena a byty byly připraveny k užívání dne 1. října 20X1.

V rámci dané legislativy musí společnost odvádět každý měsíc další daň (daň z nemovitosti) ve výši 1 od okamžiku koupě budovy, tj. od 1. 1. 20X1.

Jaká je pořizovací cena budovy?

Výpočet aktivovaného úroku (50,43) k příkladu 1

Společnost sestaví umořovací tabulku a dopočte úrokovou sazbu za pololetí. Tato sazba činí 3,46 %. Umořovací tabulka bude mít tuto podobu³:

Úrok aktivovaný do ceny budovy byl určen pomocí sloupce Úrok v umořovací tabulce takto:

Výše uvedený příklad se týkal určení pořizovací ceny investice do nemovitosti. V rámci úpravy IAS 40 účinné od roku 2009 spadá aktivum, které je stavěno nebo vyvíjeno proto, aby se z něj v budoucnu stala investice do nemovitosti, pod dikci IAS 40. To prakticky znamená, že pokud společnost zvolí jako oceňovací model investic do nemovitostí model fair value (viz dále v tomto příspěvku), bude již v době přestavby nemovitosti přeceňovat budovu na fair value. Rozdíly oproti pořizovací ceně bude účtovat výsledkově.

Nárok k nemovitosti (property interest) podle IAS 40

Jedná se o situace, kdy je majetek držen nájemcem v rámci dlouhodobého operativního pronájmu. Tento nájemce následně pronajímá majetek třetí straně. Pokud se (ve vztahu vlastník - nájemce) jedná o operativní pronájem, IAS 17 Leasingy zakazuje nájemci uvádět takový majetek v jeho rozvaze. Pokud se však jedná o velmi dlouhodobý pronájem, má tato situace prakticky stejný dopad na nájemce, jako kdyby majetek přímo koupil. Tvůrci standardů proto rozhodli, že se nájemce smí sám rozhodnout, jak o tomto operativním leasingu bude účtovat. Může zvolit variantu, že o něm bude účtovat jako o investici do nemovitosti. Pokud nájemce tuto možnost zvolí, pak musejí být splněny tyto podmínky:

musí být splněna definice investice do nemovitostí,
o tomto operativním leasingu se musí účtovat jako o finančním leasingu v souladu s IAS 17 Leasingy,
nájemce musí povinně užívat fair value model pro oceňování a vykazování tohoto aktiva.

Daná položka je pak v rozvaze povinně označena jako nárok k nemovitosti (který je součástí položky Investice do nemovitostí), nikoliv jako příslušný typ majetku.

Vykazování nároku k nemovitosti v rozvaze

Na počátku leasingové smlouvy s vlastníkem nemovitosti vykáže společnost aktivum a závazek v rozvaze podle požadavků IAS 17 Leasingy, tj. v nižší částce z fair value pronajatého aktiva a současné hodnoty minimálních leasingových plateb. Následně se nárok k nemovitosti oceňuje ve fair value s výsledkovým dopadem. IAS 40 uvádí, že fair value investice do nemovitosti držené v rámci leasingu odráží veškeré očekávané peněžní toky. Pokud tedy společnost využije pro ocenění nároku například služeb znalce, získá obvykle netto hodnotu nároku, tj. částku již sníženou o současnou hodnotu budoucího závazku z leasingu. V těchto případech je nutno připočíst k ocenění nároku účetní hodnotu závazku z leasingu, aby se získala účetní hodnota nároku.

PŘÍKLAD

Účtování a oceňování nároku k nemovitosti⁴ (příklad 2)

Poznámka:
V praxi jsou smlouvy týkající se těchto nároků zpravidla velmi dlouhodobé. Smyslem našeho příkladu je však vysvětlit podstatu problematiky, proto se příklad vztahuje pouze na tříleté období.

Předpokládejme, že dne 1. ledna 2010 vstoupila společnost A do tříletého operativního leasingu budovy. Splátkový kalendář byl určen takto:

Společnost A budovu okamžitě pronajala jiné účetní jednotce (B), pro kterou určila splátkový kalendář takto:

Společnost A se rozhodla, že bude o budově účtovat jako o nároku k nemovitosti.

Řešení

Na počátku leasingu vypočte společnost A současnou hodnotu plateb podle požadavků IAS 17. Protože nezná implicitní úrokovou sazbu, použije přírůstkovou (inkrementální) sazbu, v našem případě například 10 %. Pokud diskontujeme leasingové platby (které platí společnost A vlastníkovi) touto úrokovou sazbou, získáme současnou hodnotu aktiva a závazku z leasingu, která činí 349. Dne 1. ledna 2010 (před uskutečněním plateb splatných dne 1. ledna 2010) by tedy situace v rozvaze vypadala takto:

V průběhu roku 2010 došlo u společnosti A k těmto účetním operacím:

Vysvětlivky k jednotlivým operacím:

1. Pro účtování závazku z leasingu sestaví společnost A umořovací tabulku leasingu takto (úroková sazba 10 %):

V roce 2010 společnost A účtovala tučně vyznačenou část tabulky.

2. Přijaté nájemné vykáže společnost A jako výnos z pronájmu.
3. Kdatu rozvahy vypočte společnost A fair value nároku k nemovitosti takto:
Předpokládejme, že tržní úroková sazba se k datu rozvahy pohybuje kolem 15 %. Fair value nároku je tedy rovna současné hodnotě⁵ nárokovaných plateb diskontovaných tržní úrokovou sazbou snížené o současnou hodnotu⁶ částek, které mají být zaplaceny.

Fair value nároku k nemovitosti je tedy 179 - 163 = 16. Jedná se o netto hodnotu ocenění nároku k nemovitosti, která byla určena zahrnutím všech plateb, které budou podle očekávání provedeny. Pro tuto situaci požaduje IAS 40 [odstavec 50 (d)], aby byla k této částce zpětně přičtena účetní hodnota závazku z leasingu. V našem případě se jedná o částku 174.

Tak získáme účetní hodnotu nároku k nemovitosti pro aplikaci fair value modelu: 16 + 174 = 190

Protože před operací (3) byla hodnota nároku k nemovitosti 349, činí částka přecenění: 349 -190 = 159

Promítneme-li stavy na účtech k 31. 12. 2010 do rozvahy, bude mít tento tvar:

Rok 2011

V tomto roce společnost A zaplatí další splátku leasingu (100), kterou účtuje:

Dále společnost A přijme splátku nájemného (110), kterou účtuje:

Společnost (nebo znalec) určí fair value nároku k nemovitosti. Předpokládejme, že na konci roku 2011 se tržní úroková sazba pohybuje kolem 12 %.

Netto fair value nároku k nemovitosti je tedy 98 - 89 = 9. Abychom získali účetní hodnotu nároku k nemovitosti, je třeba k částce 9 přičíst účetní hodnotu závazku z leasingu (91). Dostaneme částku 100. Protože je v tomto okamžiku účetní hodnota nároku k nemovitosti 190, provedeme tento účetní zápis:

Promítneme-li stavy na účtech k 31. 12. 2011 do rozvahy, bude mít tento tvar:

Rok 2012

V tomto roce společnost A zaplatí poslední splátku leasingu (100), kterou účtuje:

Dále společnost A přijme splátku nájemného (110), kterou účtuje:

K datu rozvahy v roce 2012 je fair value nároku k nemovitosti nulová, protože se budova vrací původnímu vlastníkovi. Protože účetní hodnota nároku k nemovitosti činí po zaúčtování výše uvedených operací 100, je třeba tuto částku zúčtovat výsledkově.

Promítneme-li stavy na účtech k 31. 12. 2012 do rozvahy, bude mít tento tvar:

Oceňování investic do nemovitostí po prvotním vykázání

IAS 40 požaduje, aby společnost rozhodla, který model pro následné oceňování zvolí. Společnost může volit mezi fair value modelem a modelem pořizovací ceny (cost modelem). Investice do nemovitostí lze tedy k datu rozvahy buď přeceňovat na fair value (a neodepisovat je), nebo je oceňovat v pořizovací ceně snížené o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty.

Fair value model

Pokud společnost zvolí tento model pro oceňování investic do nemovitostí, musí přeceňovat vždy k datu rozvahy všechny investice do nemovitostí na fair value. Rozdíl (gain nebo loss) z přecenění se účtuje výsledkově. Pokud společnost začne tento model užívat, musí jej užívat po celou dobu existence investice do nemovitosti ve společnosti (to znamená až do jejího vyřazení nebo do doby, kdy se majetek stane majetkem užívaným vlastníkem nebo jej společnost začne připravovat pro následný prodej).

Standard je založen na předpokladu, že u většiny investic do nemovitostí je možné fair value určit. Mohou se však vyskytnout situace, kdy fair value konkrétní nemovitosti určit nelze. Tyto situace řeší standard tak, že společnost, která užívá fair value model, oceňuje investice do nemovitostí, u kterých nelze zjistit fair value, na bázi modelu pořizovací ceny (cost modelu) podle IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení. To znamená, že tento jednotlivý majetek se oceňuje pořizovací cenou sníženou o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty. Zbytková hodnota takového majetku (pro výpočet odpisů) musí být určena jako nulová.

Model pořizovací ceny (cost model)

V tomto modelu společnost oceňuje všechny investice do nemovitostí v pořizovací ceně snížené o oprávky a ztráty ze snížení hodnoty.

Transfery majetku

Transfer majetku je převedení majetku pod dikci jiného standardu. Transfery z investic do nemovitostí nebo do investic do nemovitostí mohou být provedeny, pokud došlo ke změně v užívání maj etku. K datu změny v užívání je také transfer zaúčtován. Výsledkem těchto změn mohou být transfery:

z investic do nemovitostí do majetku užívaného vlastníkem - začátek užívání majetku vlastníkem,
z investic do nemovitostí do zásob - začátek přípravy majetku pro prodej,
z majetku užívaného vlastníkem do investic do nemovitostí - konec užívání majetku vlastníkem,
ze zásob do investic do nemovitostí - začátek operativního leasingu ve vztahu ke třetí straně.

V případě, že společnost užívá model pořizovací ceny, neznamenají transfery žádnou změnu v účetní hodnotě majetku. Z toho vyplývá, že se neprovádí žádná změna v ocenění majetku; aktivum se pouze přeúčtuje pod jinou rozvahovou položku. Jiná je situace, kdy společnost užívá pro oceňování investic do nemovitostí model fair value. V tom případě postupuje tak, jak je uvedeno v následujícím textu.

Transfer z investic do nemovitostí do majetku užívaného vlastníkem

Pokud je majetek nejprve klasifikován jako investice do nemovitostí a později se stane majetkem užívaným vlastníkem, pak se podle IAS 40 stane fair value, ve které byla investice do nemovitosti vykazována, výchozím oceněním pro toto aktivum. Změny v hodnotě, které byly v minulosti zaúčtovány, se neruší.

Transfer z majetku užívaného vlastníkem do investic do nemovitostí

Pokud je majetek nejprve klasifikován jako majetek užívaný vlastníkem a je oceňován modelem pořizovací ceny podle IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení, a později se stane investicí do nemovitosti (oceňovanou modelem fair value), bude oceněn ve fair value k datu změny v užívání (k datu transferu).

Pokud by se jednalo o pokles hodnoty, je okamžitě účtována ztráta. Na druhé straně, pokud by se jednalo o zvýšení hodnoty, závisí řešení na tom, zda je toto zvýšení zrušením původního snížení (pak by toto zvýšení bylo výnosem, částka tohoto výnosu pochopitelně nesmí převýšit účetní hodnotu, která by se vykazovala, pokud by snížení nebylo provedeno) nebo samostatným zvýšením [pak se účtuje jako o přecenění podle IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení, tj. zvýšení se zaúčtuje přímo do vlastního kapitálu - přírůstku (fondu) z přecenění]. Při vyřazení investice do nemovitostí se tento fond zúčtuje proti nerozděleným ziskům minulých let.

Transfery ze zásob do investic do nemovitostí (v modelu fair value)

Pokud se zásoby transferují do investic do nemovitostí, které budou účtovány v modelu fair value, rozdíl mezi fair value majetku k datu transferu a jeho původní účetní hodnotou se zaúčtuje výsledkově (tj. do výsledku v okamžiku transferu).

Transfer z investic do nemovitostí do zásob

Tento typ transferu je možný pouze, pokud došlo ke změně ve využívání aktiva. To v tomto případě znamená, že byly zahájeny činnosti směřující ke zlepšení stavu majetku s cílem jeho prodeje. Pokud je investice do nemovitostí prodávána bez jakýchkoliv úprav, transfer se neprovádí a aktivum zůstane klasifikováno jako investice do nemovitostí až do jeho prodeje.

Pokud došlo k zahájení činností směřujících k vylepšení aktiva s cílem jeho následného prodeje a provádí se transfer do zásob, je výchozím oceněním pro tuto zásobu fair value investice do nemovitosti k datu transferu.

PŘÍKLAD

Dne 1. ledna 20X2 uvolnila společnost budovu, kterou vlastní a kterou mnoho let využívala. V rámci IAS 16 Pozemky, budovy a zařízení užívá účetní jednotka pro budovy model pořizovací ceny. Účetní hodnota budovy k 1. lednu 20X2 je 600 (tj. 1.000 - 400 - oprávky).

Okamžitě po uvolnění budovy uzavřela společnost jako pronajímatel operativní leasingovou smlouvu na pronájem budovy na sedmileté období s jinou společností. Společnost oceňuje všechny své investice do nemovitostí modelem pořizovací ceny.

Protože společnost užívá u investic do nemovitostí i u pozemků, budov a zařízení model pořizovací ceny, neexistuje pro změnu v užívání žádný dopad, který by souvisel se změnami v ocenění. Společnost pouze přeúčtuje budovu z položky Pozemky, budovy a zařízení do položky Investice do nemovitostí.

PŘÍKLAD

Údaje jsou stejné jako v příkladu 3a. V tomto případě však společnost oceňuje investice do nemovitostí modelem fair value. Dne 1. ledna 20X2 byla fair value budovy 6.000.

Dne 1. ledna 20X2 převede společnost budovu z pozemků, budov a zařízení v částce 600 (účetní hodnota) do investic do nemovitostí v částce 6.000 (fair value). Rozdíl ve výši 5.400 se vykáže jako výnos v roce 20X2. Tento výnos se uvede samostatně v příloze.

Poznámka: Od 1. ledna 20X2 bude společnost vždy k datu závěrky oceňovat budovu ve fair value. Při změně fair value bude tento výnos či náklad vykázán výsledkově v období, ve kterém změna nastala.

PŘÍKLAD

Dne 1. ledna 20X3 začala společnost s přestavbou budovy, kterou původně klasifikovala jako investici do nemovitostí, za účelem jejího prodeje. Společnost oceňuje investice do nemovitostí modelem fair value. Fair value budovy k 1. lednu 20X3 byla 700.

Dopadem změny v užívání je převod částky 700 z investic do nemovitostí do zásob. Za pořizovací cenu této zásoby (budovy) pro následné účtování se považuje částka 700. Důvodem k transferu je, že byly zahájeny činnosti směřující ke zlepšení stavu majetku s cílem jeho prodeje. Pokud by k zahájení přestavby vůbec nedošlo a společnost by budovu prodávala v původním stavu, k transferu nedochází a společnost budovu vykazuje jako investici do nemovitostí až do okamžiku prodeje.

PŘÍKLAD

Dne 15. července 20X4 začal management společnosti uvažovat o alternativním využití investice do nemovitostí, kterou společnost pořídila před mnoha lety. Společnost užívá pro oceňování investic do nemovitostí model fair value. Dne 30. září 20X4 management pečlivě zvážil analýzy alternativního využití a rozhodl se, že budovu přestaví, aby mohla sloužit jako výzkumné a vývojové centrum. Na tomto zasedání management rozhodl, že všem nájemcům bude oznámeno, aby opustili prostory budovy před 1. lednem 20X5. Za toto předčasné opuštění prostor jim bude poskytnuto odškodnění v souladu s právními předpisy. Oznámení o vyklizení bylo rozesláno nájemcům 15. října 20X5 poté, co došlo ke konzultacím managementu s právníky společnosti. Dne 1. ledna 20X5 nájemci budovu opustili a začala přestavba budovy na výzkumné a vývojové centrum. Dne 31. května 20X5 byla přestavba dokončena a budova začala být využívána jako výzkumné a vývojové centrum.

Kdy přestala budova být investicí do nemovitostí?

Budova přestala být investicí do nemovitostí 1. ledna 20X5, kdy došlo k vystěhování nájemníků, a budovu začala využívat společnost. Od tohoto data se budova vykazuje v položce pozemky, budovy a zařízení - je držena pro využití ve výrobě.

ZÁVĚR

Tento příspěvek se týkal oceňování investic do nemovitostí a transferů těchto aktiv podle IAS 40 Investice do nemovitostí. Ze studijních materiálů, které vydává IASB pro malé a střední podniky, bylo možné čerpat pouze omezeně, protože v IFRS pro SME existují v této oblasti oproti „plným“ IFRS rozdíly. Problematika nároku k nemovitosti je ve studijních materiálech sice uvedena, avšak bez vysvětlení dopadu do účtů a účetních výkazů.

V dalším příspěvku se zaměříme na dlouhodobá aktiva držená k prodeji a ukončené činnosti podle dikce IFRS 5.

Literatura:

Ernst&Young: International GAAP 2009, Volume 1, Wiley, ISBN 978 0 470 74003 3
International Accounting Standards Board: International Financial Reporting Standards, IFRS 2010, ISBN 978 1 907026 61 4
International Accounting Standards Board: IFRS for SMEs Training Materials, 2010, http://www.iasb.org/ IFRS+for+SMEs/Training+material.htm

Tento text byl zpracován jako jeden z výstupů výzkumného záměru Rozvoj finanční a účetní teorie a její aplikace v praxi z interdisciplinárního hlediska, registrační číslo MSM 6138439903.

Za předpokladu, že je fair value určitelná bez „neúměrných nákladů nebo úsilí“. V opačném případě se aktivum účtuje jako pozemky, budovy a zařízení.
Příklad byl převzat ze studijních materiálů IASB pro malé a střední podniky. Protože je v IFRS pro SME zakázáno aktivovat úroky do pořizovací ceny aktiva, byla by podle IFRS pro SME pořizovací cena budovy 2.609. V „plných“ IFRS se úroky naopak povinně aktivují.
Podobný příklad na sestavení umořovací tabulky byl uveden v čísle 5/2010 časopisu Účetnictví v praxi. V tomto čísle byl popsán podrobný návod na sestavení umořovací tabulky a na výpočet úrokové sazby pomocí tabulkového kalkulátoru.
V zahraniční literatuře týkající se IFRS je velmi obtížné nalézt příklad na účtování a oceňování nároku k nemovitosti. Jedinou výjimkou je literatura [1], která obsahuje krátký příklad týkající se této problematiky. Zmíněný příklad však neobsahuje žádné účetní postupy, ani dopady do účetních výkazů. Autorka tohoto příspěvku proto vytvořila vlastní příklad, který zahrnuje také výpočty a vysvětlivky. Protože se jedná o poměrně komplikovanou otázku, snažila se ji autorka konzultovat s mnoha odborníky (včetně zahraničních), avšak bezúspěšně. Jediným odborníkem, který dokázal o problému diskutovat, byl Ing. Libor Vašek, Ph. D., z katedry finančního účetnictví a auditingu VŠE v Praze. Následující příklad je tedy nutno chápat jako názor autorky příspěvku, tedy postup, který autorce po konzultaci s Ing. Vaškem, Ph. D., vyplývá z dikce IAS 40 a IAS 17.
Nárokované platby diskontované úrokovou sazbou 15 %.
Platby závazku diskontované úrokovou sazbou 15 %.